土地使用权满70年后，房屋如何处置，每个人都很关心

这次温州房屋产权过期事件发生后，不少人搬出了《物权法》，说根据《物权法》可以证明再续费是无法可依的，事实真的如此吗？

《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

问题出在了“自动”这个词。按照我们对中文的理解，“自动”往往含有“不加附加条件”、“自发”的意思。所以很多人把“自动续期”理解成“无偿续期”。著名学者秋风就认为，“自动续期”的意思就是“自动无偿”续期。

但法律条款不能拿来做词义辨析题，《物权法》是有释法的。《物权法》条文释义，在具体解释第149条时，明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的，采用自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。”

这就很明显了，《物权法》并没有趟浑水，它把要不要续费的问题，踢给了国务院。为什么要这么做呢？著名的民法学家孙宪忠，当年参与了《物权法》的制定。他回忆说，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，《物权法》149条进行了模糊处理。

本来觉得“70年产权”离我们很远，房子都塌了吧？不塌也拆了吧？没拆，人也死了吧？万万没想到，这一问题已经摆在眼前。在深圳、青岛，都发生了和温州类似的事例。

在深圳罗湖的国际商业大厦，同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。而根据《深圳市到期房地产续期若干规定》，土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。于是，国商大厦的大部分业主，都通过这种补缴的方式，将产权延期。

在没有国务院出台上位法的情况下，上海、深圳这两个一线城市，均出台了各自的地方性法规，明确规定产权到期后，续费不是无偿的。

为什么地方政府就敢这么硬气呢？他们的保护伞是《城市房地产管理法》，第21条的表述，明显就是支持“续费不免费”，请看下图：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条之规定

且不说这部法律是1994年出台，和07年《物权法》中“自动续期”的表态抵触，单看这部法律，由于没有细则，也很难执行。比如，虽然说了“按照规定支付土地使用权出让金”，可是，应该支付多少，按照什么标准呢？

既然没有标准，那就地方政府自己随意了。深圳、青岛续期收费的标准，是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块；而温州执行的是“市场评估地价”，续期费用远超深圳、青岛，所以可能出现“房价三分之一用于续费”这种情况。

归根结底一句话，上位法缺失，下位法制定和执行必然随意。

这很像当初沈阳鼓励大学生0首付买房，激起滔天反对后，赶紧辟谣“还在讨论，尚不成熟”。如果我们阴谋论一点，地方政府当然想要这笔续费巨款。

许正中教授曾分析，很多地方政府早已做好了“一房四吃”的准备，一吃土地出让金，二吃转让住房所得20%的个税，三吃房地产税，四吃遗产税。

现在看来，有“一房5吃”的可能。根据财政部刚刚公布的数据，我国去年土地出让收入3.4万亿，同比下降21.6%。之所以下降二成，固然有土地市场需求不足、政府限制土地入市等原因，但城市土地不是无限的，在地方政府坐吃山空的将来，一定会想办法找补这块的空缺。

如果他们的算盘真是这样打的，这就叫做“可持续收割”。有人说，这是把居民的口袋当成韭菜了，割完一茬还有一茬。由于宪法规定“城市土地属于国家所有”，即使在个人已经缴纳一大笔土地使用金的情况下，续费模式也可以无穷无尽地延续下去。

如果这笔续费金额太大，首先面临的是法律困境。据法律界人士分析，建设用地使用权，政府已经通过出让的方式设定给开发商，开发商又转让给业主，也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定，到期后自动延期，这意味着权利依然有效，不能重新设定，只需要续期而已。因此，续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取，应该低很多。

另外，如果续费金额庞大，显然会影响中国楼市。房产，一直作为居民最重要的投资渠道，其最根本的原因还是在于，大家认为它的保值性很好。但是，现在如果考虑进“产权到期续费”这个因素，那么房产的折旧速度将大大超过从前。所以，现在有些专家说“房产的价值，就是土地的价值，买二手房之前，要看清楚土地使用权还剩下多少年。”

在土地出让金已经支付的前提下，如果要征收房产税，涉嫌双重征收。但是，很多专家都回应过这种质疑，他们并不这么认为。比如著名财税专家贾康认为，土地出让金和房地产税并行不悖。理由是：“房地产税是另外一个渠道上，政治权力为背景带有强制力的征收。地租是经济上面的范畴，谁拿到了终极所有权，以土地终极所有权为经济依据去征收地租。”

这句话解释一下就是：租是租，税是税，来自两种不同的权力逻辑。

房产税的征收，不应该仓促出台，要想清楚和“土地出让金”之间的关系

还有专家认为：“显而易见，房产税与土地出让金在性质、功能及收取标准上都不同，二者相互之间不存在零和博弈非此即彼的替代关系。”

可以清晰地发现，这些专家之所以持“租是租，税是税”这个观点，完全是因为站在收税者的立场上，而没有顾及到民众实际承受的负担。